债务重组 | 华夏幸福如何留住稳稳的“幸福”？
Background
背 景
2021年对于房地产行业而言，是跌宕起伏的一年；上半年，各地土拍现场一片火热，溢价率节节攀升，房地产市场一片欣欣向荣， 整个行业迎来了疫情后的高光时刻，五一黄金周销售飞速直升。
但好景不长，伴随着国家层面的紧急刹车，金融政策的持续紧缩，各房开企业销售陡然直降，昔日繁华背后的层层裂纹一一崩开，房开企业的高负债、高杠杆此时变成了一剂要命的毒药，加速了企业的衰落，诸如恒大、华夏幸福、蓝光、阳光城等一票房开企业深陷危机之中。
Case details
案例详情
12月9日，华夏幸福债务重组计划获债委会表决通过，12月10日，华夏幸福基业股份有限公司发布了最新公告：
《债务重组计划》显示，华夏幸福计划：
▣ 第一，卖出资产回笼资金约750亿元，这其中的570亿元用于兑付金融债务。
▣ 第二，出售资产带走金融债务约500亿元。
▣ 第三，优先类金融债务展期或清偿约352亿元。
▣ 第四，以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿相关金融债。
▣ 第五, 剩下的550亿元金融债务由（华夏幸福）公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。
华夏幸福在2021年经历了一整年的危机时刻，但是整个公司没有放弃希望，没有采用破产之路来一了百了，而是想着办法来解决各种债务问题，显示了整个公司的决心，同时华夏幸福债务重组的初步小胜利为房地产行业未来整合提供了一面旗帜。
今天小必就将本次债务重组中可能出现的税务问题进行剖析。
Case analysis
案例分析
01
企业所得税
根据（财税〔2009〕59号）第五条、第六条对于对债务重组的特殊性税务处理的规定：具有合理的商业目的重组；且债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上的，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各年度的应纳税所得额；另外59号文件也规定了债转股的相关优惠政策，企业发生债权转股权同时符合特殊性税务处理条件的，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债权的计税基础确定。
华夏幸福的债务重组是以积极承担责任为目标的，且不是以逃脱缴纳税款为前提的，如果能在债务重组方案协议生效当年，保持其债务利得（债务利得主要来源于资产抵债的资产小于债务部分，还有就是展期利率优惠的部分，即债务人获得的债务优惠）能够占到企业当年的应纳税所得税50%以上的，就可以均匀计入5个年度的汇算中。
02
增值税
以非现金资产清偿债务的债务重组中，债务人将非货币性资产用于抵债，属于增值税视同销售行为，应该申报缴纳增值税并按规定开具发票。当然也有特殊情况，根据税务总局[2011]13号规定与财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权、货物转让行为，不征收增值税。
华夏幸福的资产出售属于增值税应税行为的，需申报缴纳增值税；但是如果华夏在资产抵债的处理中，加入了与之对应的劳动力，则可以不征收增值税。
03
契税
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属抵债，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税；但根据财税公告2021年第17号规定，企业破产，债权人承受破产企业土地、房屋免征契税。
因此，华夏幸福以非货币性资产清偿债务方式的债务重组中，抵债资产涉及房地产的，应按规定申报缴纳契税。
04
土地增值税
根据国税发[2006]187号规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入优先按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;如果上述方法实现有困难，再由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
因此华夏幸福在资产出售与资产抵债过程中都应该按照上述规定缴纳对应的土地增值税。
BRSINTC
小必总结
针对债务重组的税收优惠是相对有限的，但是对于债务双方、市场经济，以及相应的管理机构而言，都是十分乐意看到债务重组实际落地的；它是经济危机的软着落，为债务人带来了复苏的希望，为债权人减少了经济损失，同时也为社会经济稳定贡献了一份力量。
BRSINTC
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